8月21日，融創服務（HK01516，股價2.190港元，市值66.94億港元）發布2023年中期業績。

中報顯示，上半年融創服務實現營收約為33.96億元（人民幣，下同），同比下降約15%；毛利約為8.48億元，同比下降約25%；毛利率25%，同比下降約3.2個百分點；公司擁有人應占利潤約為3.4億元，而在2022年同期該項指標約為-7.51億元；負債總額約47.96億元，與2022年同期基本持平。

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值得注意的是，報告期內融創服務關聯方貿易應收賬款原值較2022年末減少約1.3億元，關聯方貿易應收賬款減值較2022年末撥回約0.6億元。

在8月22日舉行的面向投資者的業績會上，融創服務管理層表示，“融創服務不太會出現因關聯方融創中國大額計提減值的情況。”

來源：融創服務2023年中報

歸母凈利潤實現扭虧

規模依然是物業行業關注的重點。

截至2023年6月30日，融創服務合約建筑面積約為3.96億平方米，在管建筑面積約為2.63億平方米，其中住宅業態占比82%，非住宅業態占比18%。

上半年，融創服務的毛利約為8.48億元，同比下降約25%；公司擁有人應占利潤約為3.4億元，而在2022年同期，該項指標為為虧損約7.51億元；負債總額約47.96億元，與2022年同期基本持平。

在業績會上，融創服務管理層表示，從今年上半年開始，公司市場拓展聚焦在45個一二線高能級城市，且45個核心城市的在管建筑面積占總在管建筑面積的約80%。“未來會繼續聚焦45個核心城市，不會因為數字或者量的多少而放松拿項目的原則。”

對此，融創服務也提出了公司今年的目標，“基于目前的地產交付和外拓，預計融創服務在管面積到2023年年底會比2022年年末有15%-20%的提升，相應的收入規模也會有15%-20%的提升幅度。”

來源：融創服務2023年中報

不過，對于是否繼續承接關聯方融創中國項目，融創服務首席財務官楊曼表示，“底線是現金能不能回收，費用必須要覆蓋成本。”

從收益部分來看，融創服務今年上半年收益存在一定減速，整體收益較去年同期下降14.9%，減少的主要原因在于由于地產行業未有明顯改善，公司出于市場化原則對非業主增值服務業務持續調整、減少。

中報顯示，今年上半年融創服務非業主增值服務收入約2.03億元，同比下降了76.9%；同樣下滑幅度超過70%的還有商業運營管理服務收入，上半年收入僅約0.22億元，而去年同期為1.09億元。

需要注意的是，物業管理服務占據了融創服務營收的絕大部分。中報顯示，上半年融創服務收入約為33.96億元，同比下降約15%。其中物業管理服務收入約29.24億元，占總收入的86.1%，較去年同期提升了18.4個百分點。對此，融創服務解釋稱，主要是由于公司業務的擴張導致在管建筑面積增加。

但在毛利率方面，融創服務上半年的毛利率為25%，較2022年同期的28.2%下降約3.2個百分點。具體來看，物業管理服務毛利率同比下降1.1個百分點至24.8%，非業主增值服務下降10.6個百分點至15.7%，社區生活服務下降3.1個百分點至35.2%，商業運營管理服務下降幅度最大，同比下降60.4個百分點至14.3%。

“商業運營管理服務的毛利率大幅下降乃由于本集團出于謹慎性考量，對部分回款率偏低的關聯方業務調整了收入確認節奏，導致大量收入未于期內確認。”在報告中，融創服務如是解釋，剔除此部分影響，期內商業運營管理服務的毛利率較去年同期提升了7.1個百分點。

關聯方應收賬款減少

事實上，對于物業行業而言，近兩年受關聯地產企業下行影響，物企應收帳款相應有所增加。

不過，今年上半年融創在此項指標上卻有所減少。中報顯示，融創服務的非關聯方業務收入約為32.04億元，較2022年同期增長約13%；關聯方貿易應收款項總額較2022年12月31日減少約1.31億元；關聯方貿易應收款項計提的減值撥備較2022年底撥回約0.56 億元。

關于公司的應收帳款的恢復，楊曼表示，主要得力于公司對關聯方業務的持續整理。同時，她還表示，每個月公司會梳理所有項目的所有關聯方的應收款余額變化情況，如果發現異常變動，公司會及時進行終止止損。“融創服務不太會出現因關聯方融創中國大額計提減值的情況。”

來源：融創服務2023年中報

可用資金方面，融創服務的可用資金總額約為42.15億元，較2022年12月31日的約47.1億元減少約4.95億元，主要原因在于截至2023年6月30日支付年度股息等現金凈流出；報告期內融創服務的凈資產為77.2億元。

“預計2023年公司全年收入規模微增，毛利率與2022年持穩；管理效能一直在持續提升。預計2023年管理效能、管理費率要比2022年下降1-2個點。”楊曼指出，今年上半年的現金流有了好轉，“全年來看，隨著收繳率在年底逐漸向上拉動，相信到時公司經營現金流要比今年中期、去年同期好更多，能夠覆蓋大部分的凈利潤。”

對于下半年，融創服務在半年報中表示，公司堅持安全為本，追求質價相符的合理利潤，以健康可持續經營為導向；以現金可收回性作為項目、業務發展的基礎，緊抓回款，確保整體經營現金流的安全健康；以質價相符為成本管控原則，確保服務品質的同時提高管控效率、降低管控成本。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1182385025